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Assemblea condominiale straordinaria: come convocarla, quando è obbligatoria, quorum
Quando si convoca un'assemblea straordinaria di condominio, chi può richiederla, quali sono i tempi e i quorum di validità. Guida pratica con modello di convocazione.
Team Jovian —
L'assemblea condominiale straordinaria è uno strumento di governo del condominio meno conosciuto dell'ordinaria, ma altrettanto importante. Si convoca quando emergono questioni urgenti che non possono attendere la prossima assemblea ordinaria. Vediamo regole, tempi e modello pratico.
Differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria
L'ordinaria si svolge una volta l'anno, entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, per approvare il rendiconto consuntivo, il preventivo e nominare/confermare l'amministratore (art. 1135 c.c.).
La straordinaria si convoca in qualsiasi momento dell'anno per deliberare su questioni urgenti: lavori straordinari, contenziosi, modifiche al regolamento, rimozione anticipata dell'amministratore, qualsiasi tema che richieda decisione collegiale.
Chi può convocare l'assemblea straordinaria
Tre soggetti possono attivare la convocazione (art. 66 disp. att. c.c.):
- L'amministratore, su sua iniziativa o su richiesta scritta
- Almeno due condòmini che rappresentino un sesto dei millesimi (16,67%)
- Il revisore dei conti, dove nominato
Se l'amministratore non convoca entro 10 giorni dalla richiesta scritta, i condòmini richiedenti possono procedere autonomamente.
I tempi della convocazione
L'avviso di convocazione deve essere ricevuto da tutti i condòmini almeno 5 giorni prima della data fissata in prima convocazione. Termine ridotto rispetto al passato, valido sia per ordinaria che straordinaria.
L'avviso può essere inviato per:
- Raccomandata A/R cartacea
- PEC (equiparata per legge alla raccomandata)
- Consegna brevi manu con firma del condomino
- WhatsApp certificato (recente prassi consolidata)
Cosa deve contenere l'avviso
Per essere valido l'avviso deve indicare:
- Luogo e data della prima convocazione
- Luogo e data della seconda convocazione (almeno 1 giorno dopo)
- Ordine del giorno specifico e dettagliato (mai generico tipo "varie ed eventuali")
- Firma dell'amministratore o dei richiedenti
L'ordine del giorno generico è motivo di impugnazione della delibera (Cass. 5889/2001 e succ.).
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I quorum di validità
| Convocazione | Quorum costitutivo | Quorum deliberativo |
|---|---|---|
| Prima | 2/3 dei millesimi E maggioranza dei condòmini | 500 millesimi + maggioranza partecipanti |
| Seconda | 1/3 dei millesimi E 1/3 dei condòmini | 1/3 millesimi + maggioranza partecipanti |
Per delibere straordinarie particolari (innovazioni, modifiche al regolamento contrattuale, lavori urgenti di importo elevato) servono quorum rafforzati o l'unanimità.
I casi tipici di convocazione straordinaria
- Lavori urgenti (es. rifacimento tetto dopo evento atmosferico)
- Contenzioso giudiziario in corso o da avviare
- Modifiche al regolamento condominiale
- Rimozione anticipata dell'amministratore
- Affidamento incarichi straordinari (es. consulente tecnico)
- Aggiornamento tabelle millesimali
- Approvazione fondo morosità straordinario
Modello di convocazione (estratto)
CONVOCAZIONE ASSEMBLEA STRAORDINARIA
Condominio "[Nome]" — Via [Indirizzo], [CAP] [Città]
I signori condòmini sono convocati in assemblea straordinaria che si terrà:
- Prima convocazione: [data] alle ore [ora] presso [luogo]
- Seconda convocazione: [data] alle ore [ora] presso [luogo]
Ordine del giorno:
- [Punto 1 specifico]
- [Punto 2 specifico]
- Varie comunicazioni dell'amministratore
Cordiali saluti, l'Amministratore [Nome] — [Data invio]
L'errore più frequente: i 5 giorni non rispettati
La maggior parte delle impugnazioni di delibere straordinarie nasce da convocazioni arrivate in ritardo. Per evitarlo, lo studio deve avere certezza della data di consegna a ogni condomino. PEC e WhatsApp certificato risolvono il problema con ricevuta istantanea.
Come automatizzare le convocazioni
Lo studio efficiente:
- estrae le anagrafiche aggiornate dal gestionale (Danea, Domustudio, Arcadia)
- prepara automaticamente il pacchetto convocazione + ordine del giorno
- invia in massa via PEC o WhatsApp certificato
- registra ricevuta di consegna per ogni condomino
- archivia tutto come allegato al futuro verbale
Tempo medio per convocazione 80 condòmini: 15 minuti, contro le 4-6 ore della procedura manuale.
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