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Verbale assemblea condominio: guida completa 2026 con fac-simile

Come redigere un verbale di assemblea condominiale a prova di impugnazione nel 2026: contenuto obbligatorio, quorum, termini, errori tipici e fac-simile pronto all'uso.

Team Jovian — 2026-08-13

Verbale assemblea condominio: guida completa 2026 con fac-simile scaricabile

Il verbale di assemblea condominiale è l'atto che dà forza vincolante a tutte le decisioni prese dai condòmini. Un verbale mal redatto — o incompleto — è la prima causa di impugnazione delle delibere ex art. 1137 c.c. e uno dei motivi più frequenti di revoca dell'amministratore.

Questa guida raccoglie in un unico posto tutto quello che serve nel 2026 per redigere un verbale a prova di contestazione: cosa deve contenere per legge, l'obbligo di verbalizzazione, i termini di impugnazione, gli errori tipici e — in fondo — un fac-simile completo pronto all'uso.

L'obbligo di verbalizzazione: cosa dice la legge

L'obbligo di redigere il verbale è fissato dall'art. 1136, ultimo comma, c.c. ("Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi nel registro tenuto dall'amministratore") e dall'art. 1130 n. 7 c.c., che impone all'amministratore di curare la tenuta del registro dei verbali.

Il registro dei verbali è obbligatorio anche per i condomìni con meno di 8 condòmini (dove non c'è l'obbligo di nomina dell'amministratore): in quel caso lo tiene uno dei condòmini incaricato. La mancanza del registro configura grave irregolarità ex art. 1129, c. 12, n. 7 c.c. e legittima la revoca giudiziale dell'amministratore.

Cosa deve contenere un verbale valido (contenuto minimo obbligatorio)

La giurisprudenza consolidata (Cass. civ., sez. II, sent. 5014/2020 e n. 10329/2021) individua 8 elementi essenziali senza i quali il verbale è impugnabile:

Luogo, data e ora di apertura e chiusura dell'assemblea.
Indicazione del presidente e del segretario (nominati dall'assemblea come primo atto).
Ordine del giorno riportato integralmente come da convocazione.
Elenco dei presenti (in proprio e per delega) con relative quote millesimali, oltre agli assenti.
Verifica dei quorum costitutivi (art. 1136, c. 1-2 c.c.).
Sintesi degli interventi, con obbligo di riportare integralmente le dichiarazioni che il condòmino chiede espressamente vengano messe a verbale.
Per ogni punto: testo della delibera votata, esito della votazione con millesimi favorevoli, contrari e astenuti (i nomi dei contrari e astenuti sono essenziali per far decorrere i termini di impugnazione).
Sottoscrizione di presidente e segretario.

L'assenza anche di uno solo di questi elementi — in particolare i nomi di contrari e astenuti — è motivo di annullabilità della delibera.

I 5 errori più frequenti (che rendono il verbale impugnabile)

Non allegare le deleghe. Le deleghe scritte vanno allegate al verbale o comunque conservate; senza traccia, i millesimi conteggiati sono contestabili.
Non registrare i nomi dei dissenzienti. Senza nomi di contrari e astenuti, il termine di 30 giorni per impugnare non decorre — la delibera resta "sospesa" per anni.
Ordine del giorno "aperto". Deliberare su argomenti non in convocazione è nullità (art. 1136 c.c.). La formula "varie ed eventuali" non legittima decisioni: solo comunicazioni.
Quorum sbagliato per manutenzione straordinaria. Le innovazioni ex art. 1120 c.c. richiedono maggioranze qualificate; approvarle con la maggioranza semplice è annullabile.
Verbale scritto giorni dopo, "a memoria". Il verbale va redatto contestualmente e sottoscritto prima dello scioglimento dell'assemblea. Verbali post-datati sono la prima cosa che il giudice contesta in impugnazione.

Quorum: la tabella pratica 2026

Tipo di delibera	Quorum costitutivo	Quorum deliberativo
Ordinaria in prima convocazione	2/3 partecipanti + 2/3 millesimi	Maggioranza intervenuti + almeno 500/1000
Ordinaria in seconda convocazione	1/3 partecipanti + 1/3 millesimi	Maggioranza intervenuti + almeno 334/1000
Nomina/revoca amministratore	Come ordinaria	Maggioranza intervenuti + almeno 500/1000
Manutenzione straordinaria di notevole entità	Come ordinaria	Maggioranza intervenuti + 500/1000
Innovazioni ordinarie (art. 1120 c.c.)	Come ordinaria	Maggioranza intervenuti + 666/1000
Innovazioni agevolate (efficientamento, disabili, sicurezza)	Come ordinaria	Maggioranza intervenuti + 500/1000
Modifica del regolamento contrattuale	Unanimità	Unanimità
Ricostruzione dell'edificio	Come ordinaria	500/1000 se distruzione < 3/4, altrimenti unanimità

Termini di impugnazione: 30 giorni (fanno decorrere da qui)

L'art. 1137 c.c. prevede 30 giorni per impugnare una delibera annullabile:

Per assenti: dalla data di comunicazione del verbale (raccomandata A/R o PEC).
Per dissenzienti e astenuti presenti: dalla data dell'assemblea stessa.

Le delibere nulle (ordine del giorno mancante, oggetto illecito, lesione di diritti individuali) sono impugnabili senza limiti di tempo.

Regola operativa: il verbale va notificato agli assenti entro 30 giorni tramite raccomandata A/R o PEC; altrimenti il termine di impugnazione non decorre mai e la delibera rimane esposta.

Come si redige nella pratica: 6 passaggi

Preparazione (prima): stampare l'elenco condòmini con millesimi, l'ordine del giorno, il modulo di delega.
Apertura: registrare data/ora, verificare quorum, far nominare presidente e segretario.
Trattazione: per ogni punto — discussione, sintesi interventi, testo della delibera, votazione con millesimi.
Chiusura: lettura del verbale, sottoscrizione di presidente e segretario, ora di chiusura.
Trascrizione: entro pochi giorni sul registro dei verbali (art. 1130 n. 7).
Notifica agli assenti: entro 30 giorni via raccomandata A/R o PEC per far decorrere i termini.

Fac-simile di verbale (struttura completa)

VERBALE DI ASSEMBLEA ORDINARIA DEL CONDOMINIO [Nome]

Sito in [indirizzo] — Codice fiscale [XXXXXX]

L'anno duemilaventisei, il giorno [XX] del mese di [XXX], alle ore [HH:MM] in [luogo/piattaforma], regolarmente convocata con avviso del [data] inviato ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., si è riunita in seconda convocazione l'assemblea ordinaria del Condominio [Nome] per discutere e deliberare sul seguente

ORDINE DEL GIORNO

Nomina presidente e segretario.

Approvazione del bilancio consuntivo esercizio [anno].

Approvazione del preventivo esercizio [anno].

Rinnovo dell'incarico dell'amministratore.

Varie ed eventuali (comunicazioni).

Punto 1 — Nomina presidente e segretario L'assemblea, all'unanimità dei presenti, nomina presidente il Sig. [Nome Cognome] e segretario il Sig. [Nome Cognome], che accettano l'incarico.

Il presidente verifica la regolarità della convocazione e constata la presenza di n. [X] condòmini in proprio per complessivi millesimi [XXX] e n. [Y] per delega per complessivi millesimi [YYY], per un totale di [Z] condòmini rappresentanti [ZZZ] millesimi, superiore al terzo dei partecipanti e dei millesimi richiesto in seconda convocazione (art. 1136, c. 3, c.c.). L'assemblea è pertanto validamente costituita.

Elenco presenti (allegato A):

[Sig. X] — [millesimi] — in proprio

[Sig. Y] — [millesimi] — per delega al Sig. Z (delega allegata)

...

Assenti: [Sig. K], [Sig. W] (elenco allegato B).

Punto 2 — Approvazione bilancio consuntivo esercizio [anno] Il presidente dà lettura del bilancio consuntivo, del rendiconto di gestione e della nota sintetica esplicativa (art. 1130-bis c.c.), predisposti dall'amministratore. Intervengono i Sigg. [X], [Y] che chiedono chiarimenti in merito a [voce]. L'amministratore risponde precisando [risposta].

Il Sig. [X] chiede espressamente di far mettere a verbale la seguente dichiarazione: "[testo integrale della dichiarazione]".

Il presidente pone in votazione l'approvazione del bilancio consuntivo esercizio [anno].

Favorevoli: n. [X] condòmini per millesimi [XXX] — [elenco nomi]

Contrari: n. [Y] condòmini per millesimi [YYY] — [elenco nomi]

Astenuti: n. [Z] condòmini per millesimi [ZZZ] — [elenco nomi]

L'assemblea approva il bilancio consuntivo esercizio [anno], avendo riportato la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136, c. 3, c.c.).

Punto 3 — Approvazione preventivo esercizio [anno] [ripetere lo schema di verbalizzazione votazione]

Punto 4 — Rinnovo incarico amministratore Il presidente comunica che l'incarico dell'attuale amministratore, [nome], è in scadenza. L'amministratore, ai sensi dell'art. 1129, c. 14 c.c., presenta il preventivo analitico del compenso per l'esercizio [anno], allegato al presente verbale (allegato C). [votazione come sopra]

Punto 5 — Varie ed eventuali L'amministratore comunica che [...]. Nessuna deliberazione è assunta su questo punto, trattandosi di sole comunicazioni.

Non essendovi altro da deliberare, il presidente dichiara chiusa l'assemblea alle ore [HH:MM]. Il presente verbale, letto e approvato, viene sottoscritto.

Il Presidente [firma] Il Segretario [firma]

Allegati:

A — Elenco presenti con millesimi e deleghe

B — Elenco assenti

C — Preventivo compenso amministratore

D — Bilancio consuntivo e preventivo

Domande frequenti

Il verbale può essere impugnato per errori formali? Sì, ma solo se l'errore incide sulla validità della delibera (es. quorum sbagliato, nomi dissenzienti mancanti, ordine del giorno non rispettato). Refusi non sostanziali non annullano la decisione.

Chi conserva il registro dei verbali? L'amministratore, ex art. 1130 n. 7 c.c. Alla revoca deve consegnarlo al successore entro 10 giorni (art. 1129, c. 8). Ogni condòmino può chiederne visione ed estrarne copia a proprie spese.

Il verbale digitale è valido? Sì. Il verbale può essere redatto e sottoscritto con firma digitale qualificata (ex CAD, D.Lgs. 82/2005). Per le assemblee in videoconferenza (art. 66 disp. att. c.c. modificato dal DL 125/2020) il verbale digitale è la modalità naturale.

Chi paga se il verbale è redatto male? L'amministratore, per inadempimento del mandato (art. 1710 c.c.). Se un'impugnazione vinta dal condòmino comporta il rifacimento dell'assemblea, le spese possono essere addebitate all'amministratore.

Un condòmino può registrare l'assemblea? Sì, ma solo per uso personale e con informativa preventiva agli altri condòmini (Cass. civ. 18908/2011). La diffusione pubblica della registrazione senza consenso è illecita.

Come automatizzare la produzione del verbale

Il verbale è probabilmente il documento più ripetitivo che l'amministratore produce: struttura fissa, dati anagrafici sempre gli stessi, tabelle millesimi calcolate a mano da anni. Ma è anche quello che, se sbagliato, costa di più — per contestazioni e revoche.

Un sistema moderno di gestione condominiale dovrebbe:

Pre-compilare l'ordine del giorno da modello e allegarlo automaticamente all'avviso di convocazione.
Registrare presenze e deleghe in tempo reale durante l'assemblea (tablet + app).
Calcolare i quorum in automatico appena si aggiorna la presenza.
Verbalizzare le votazioni contando i millesimi in diretta e generando il paragrafo pronto.
Notificare gli assenti via PEC/raccomandata AR digitale entro 30 giorni, tracciando le ricevute per far decorrere i termini di impugnazione.

Con gli agenti AI di Jovian per amministratori di condominio, la parte a rischio zero (calcolo quorum, generazione bozza, notifica assenti, archiviazione sul registro digitale) viene gestita in autonomia. All'amministratore restano le decisioni di merito: presiedere, mediare, decidere. Il tempo risparmiato per assemblea è mediamente di 90-120 minuti, moltiplicati per il numero di assemblee gestite in un anno.

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